Le BIM dans les projets de rénovation : où en est-on en 2025 ?

Le BIM (Building Information Modeling) est présenté depuis des années comme la révolution du secteur de la construction. Si son adoption est désormais généralisée sur les grands projets neufs, qu'en est-il de la rénovation ? Et surtout, cette technologie est-elle accessible aux PME et aux projets de taille moyenne ? Faisons le point sur l'état du BIM en 2025.

Qu'est-ce que le BIM ?

Définition et principes

Le BIM n'est pas un logiciel mais une méthode de travail collaborative qui s'appuie sur une maquette numérique 3D enrichie d'informations. Contrairement à un simple dessin 3D, un modèle BIM contient des données exploitables :

• Géométrie : dimensions, positions, volumes
• Propriétés : matériaux, performances thermiques, coûts
• Relations : liens entre éléments, interfaces, dépendances
• Temporalité : phases de construction, planning

Les dimensions du BIM

On parle souvent des "dimensions" du BIM pour décrire les types d'informations intégrées :

Dimension	Contenu	Application
3D	Géométrie	Visualisation, détection de conflits
4D	Temps	Planning, simulation de chantier
5D	Coûts	Estimation, suivi budgétaire
6D	Durabilité	Performance énergétique, ACV
7D	Exploitation	Maintenance, gestion patrimoniale

Les niveaux de maturité

L'adoption du BIM se mesure également par niveaux de maturité :

• Niveau 0 : Plans 2D non coordonnés (CAO classique)
• Niveau 1 : Modèles 3D isolés par discipline
• Niveau 2 : Modèles 3D coordonnés avec échanges standardisés (IFC)
• Niveau 3 : Maquette unique partagée en temps réel (cloud)

En France, la majorité des projets en 2025 se situent entre les niveaux 1 et 2.

Le BIM et la construction neuve : un standard établi

L'adoption dans les marchés publics

Depuis 2017, l'État français encourage l'utilisation du BIM dans les marchés publics. En 2025, c'est devenu la norme pour :

• Les bâtiments publics de plus de 2 000 m²
• Les infrastructures de transport
• Les équipements sportifs et culturels majeurs

Les maîtres d'ouvrage publics exigent désormais :

• Une maquette numérique de conception (MOE)
• Une maquette de synthèse (coordination)
• Un DOE numérique (exploitation)

Les bénéfices constatés

Les retours d'expérience sur les projets neufs en BIM montrent des gains significatifs :

Réduction des erreurs de conception

• Détection automatique des conflits (clash detection)
• Visualisation des interfaces entre corps d'état
• Réduction des reprises en phase chantier : -15% à -30%

Amélioration de la communication

• Support visuel commun pour tous les intervenants
• Réduction des incompréhensions
• Facilitation des revues de projet

Optimisation des coûts

• Métrés automatiques depuis la maquette
• Simulation des variantes
• Meilleure anticipation des besoins

Les spécificités de la rénovation

Un contexte différent du neuf

La rénovation présente des contraintes spécifiques qui complexifient l'usage du BIM :

1. L'existant est rarement documenté

Contrairement au neuf où tout est modélisé dès la conception, un bâtiment existant dispose rarement d'une maquette numérique. Les documents disponibles sont souvent :

• Des plans papier d'origine (parfois introuvables)
• Des relevés partiels
• Des photos de travaux antérieurs

2. La géométrie est imprécise

Les bâtiments anciens présentent des irrégularités :

• Murs non perpendiculaires
• Planchers non horizontaux
• Écarts entre plans et réalité

Modéliser fidèlement ces imperfections est techniquement complexe et chronophage.

3. Le caché reste caché

Même avec un relevé précis, certains éléments restent invisibles :

• Réseaux encastrés
• Structure derrière les doublages
• État réel des matériaux

Ces incertitudes limitent la fiabilité du modèle BIM.

Les technologies de relevé

Pour créer une maquette BIM d'un bâtiment existant, plusieurs technologies sont disponibles :

Le relevé laser (scan 3D)

Un scanner laser capture des millions de points pour créer un "nuage de points" représentant la géométrie existante.

Avantages	Inconvénients
Précision millimétrique	Coût élevé (5 000 à 15 000 € par bâtiment)
Rapidité de capture	Post-traitement long
Documentation complète	Nécessite expertise pour exploitation

La photogrammétrie

Des photos sous différents angles sont assemblées par logiciel pour reconstruire la géométrie 3D.

Avantages	Inconvénients
Coût accessible	Précision moindre
Équipement simple (smartphone suffit)	Limité aux surfaces visibles
Rendu visuel réaliste	Traitement informatique lourd

Le relevé manuel assisté

Le traditionnel mètre et crayon, complété par des outils numériques (télémètre laser, applications mobiles).

Avantages	Inconvénients
Coût minimal	Chronophage
Flexibilité	Précision variable
Interprétation directe	Difficile sur grandes surfaces

L'adoption du BIM dans la rénovation : état des lieux 2025

Les freins identifiés

Le coût d'entrée

Créer une maquette BIM d'un existant représente un investissement significatif :

• Relevé : 3 000 à 20 000 € selon la méthode et la surface
• Modélisation : 50 à 150 €/m² selon le niveau de détail
• Logiciels : 3 000 à 10 000 €/an par poste

Pour un projet de rénovation de maison individuelle à 80 000 €, ces coûts sont difficilement justifiables.

La fragmentation du marché

Le secteur de la rénovation est composé majoritairement de :

• Petites agences d'architecture (1 à 5 personnes)
• Artisans et PME du bâtiment
• Maîtres d'ouvrage occasionnels (particuliers, petites copropriétés)

Ces acteurs n'ont ni les moyens ni les compétences pour adopter le BIM dans sa forme complète.

L'absence d'obligation

Contrairement aux marchés publics neufs, aucune réglementation n'impose le BIM en rénovation privée. Sans incitation externe, l'adoption reste marginale.

Les usages qui émergent

Malgré ces freins, certains usages du BIM se développent en rénovation :

1. La visualisation 3D simplifiée

Sans aller jusqu'au BIM complet, de plus en plus de professionnels utilisent des outils de modélisation 3D pour :

• Présenter le projet au client
• Simuler les aménagements intérieurs
• Communiquer avec les entreprises

Des logiciels comme SketchUp, HomeByMe ou Sweet Home 3D démocratisent cette approche.

2. Le scan-to-BIM pour les gros projets

Sur les rénovations importantes (immeubles, équipements publics), le relevé laser suivi d'une modélisation BIM devient courant. Le surcoût initial est compensé par :

• La réduction des erreurs de métré
• La facilitation de la coordination
• La constitution d'un patrimoine numérique

3. Le BIM d'exploitation

Certains gestionnaires de patrimoine (bailleurs sociaux, collectivités) créent des maquettes BIM de leurs bâtiments existants pour :

• Planifier la maintenance
• Gérer les interventions
• Simuler des scénarios de rénovation énergétique

Cette approche "BIM GEM" (Gestion Exploitation Maintenance) se développe indépendamment des projets de travaux.

Les alternatives adaptées aux PME

Les outils de digitalisation accessibles

Le BIM complet n'est pas la seule voie de digitalisation. D'autres outils répondent aux besoins des PME :

Plateformes de gestion de projet

Des solutions comme Raygister permettent de digitaliser la gestion de projet sans maquette 3D :

• Création de descriptifs structurés
• Consultation des entreprises en ligne
• Comparaison des offres
• Suivi de chantier

Ces outils apportent les bénéfices de la digitalisation (traçabilité, collaboration, gain de temps) sans la complexité du BIM.

Applications de relevé simplifié

Des applications mobiles permettent de réaliser des relevés numériques exploitables :

• Magicplan : création de plans 2D depuis photos
• RoomScan : mesure des pièces par le smartphone
• Canvas : scan 3D simplifié via LiDAR iPad

Outils de chiffrage connectés

Les logiciels de devis modernes intègrent des fonctionnalités collaboratives :

• Bibliothèques d'ouvrages partagées
• Export vers les plateformes de consultation
• Suivi des modifications

Le "BIM light" : une approche pragmatique

Entre le BIM complet et l'absence de digitalisation, une approche intermédiaire émerge :

Principes du BIM light :

1. Modélisation 3D simplifiée (sans tous les détails)
2. Focus sur les informations utiles (pas d'exhaustivité)
3. Outils accessibles (coût et compétences)
4. Interopérabilité avec les méthodes traditionnelles

Exemple d'application :

Pour une rénovation de commerce :

• Modélisation 3D de l'enveloppe et des cloisons principales
• Intégration des réseaux visibles (sans détail)
• Export de métrés pour le chiffrage
• Visualisation 3D pour le client

Ce niveau de détail, réalisable en quelques heures, apporte 80% des bénéfices pour 20% de l'effort d'un BIM complet.

Perspectives : le BIM en rénovation demain

Les évolutions technologiques

L'intelligence artificielle

L'IA transforme progressivement le relevé et la modélisation :

• Reconnaissance automatique des éléments depuis photos
• Génération de modèles 3D depuis nuages de points
• Détection des pathologies par analyse d'image

Ces avancées réduisent le temps et le coût de création des maquettes existantes.

Le cloud et la collaboration

Les plateformes cloud facilitent le partage des modèles :

• Visualisation sans logiciel spécifique (navigateur web)
• Annotation et commentaires en ligne
• Versioning et traçabilité

La réalité augmentée

Les casques et lunettes de réalité augmentée permettent de superposer le modèle BIM à la réalité du chantier :

• Visualisation des réseaux cachés
• Guidage pour la pose
• Contrôle de conformité

Les évolutions réglementaires attendues

Le carnet numérique du bâtiment

Prévu par la loi ELAN, le carnet numérique d'information du logement (CNIL) devrait se généraliser. Il constituera une première brique de documentation numérique des bâtiments existants.

Les exigences énergétiques

Le renforcement des obligations de rénovation énergétique (interdiction de location des passoires thermiques) pousse à une meilleure connaissance du bâti. Les diagnostics énergétiques pourraient à terme s'appuyer sur des modèles numériques.

Le passeport rénovation

L'Union Européenne promeut le concept de "passeport de rénovation" qui documenterait l'état du bâtiment et les travaux recommandés. Un format numérique standardisé faciliterait son adoption.

Recommandations par type de projet

Rénovation de logement individuel (< 150 000 €)

Niveau de digitalisation recommandé : basique

• Plans 2D numériques (AutoCAD, SketchUp 2D)
• Visualisation 3D simplifiée pour le client
• Plateforme de consultation en ligne pour les devis
• Pas de BIM au sens strict

Outils suggérés :

• SketchUp Free ou HomeByMe
• Tableur pour les métrés
• Plateforme de consultation (Raygister, etc.)

Rénovation de copropriété (150 000 € - 1 M€)

Niveau de digitalisation recommandé : intermédiaire

• Relevé photogrammétrique des façades
• Modèle 3D simplifié pour la coordination
• Plateforme de gestion de projet collaborative
• Export de métrés automatisés

Outils suggérés :

• Photogrammétrie (DroneDeploy, Metashape)
• Modélisation (ArchiCAD, Revit LT)
• Plateforme collaborative (Raygister, BIMcollab)

Rénovation d'équipement public (> 1 M€)

Niveau de digitalisation recommandé : avancé

• Scan 3D de l'existant
• Maquette BIM niveau 2 minimum
• Coordination BIM (synthèse)
• DOE numérique pour l'exploitation

Outils suggérés :

• Scanner laser (Leica, Faro)
• Suite BIM complète (Revit, ArchiCAD)
• Plateforme BIM (BIM 360, Trimble Connect)

Conclusion

Le BIM en rénovation reste un sujet contrasté en 2025. D'un côté, les technologies se démocratisent et les bénéfices sont avérés sur les projets importants. De l'autre, les contraintes spécifiques de l'existant et la structure du marché freinent une adoption massive.

La clé réside dans une approche pragmatique : adapter le niveau de digitalisation au projet, sans viser l'exhaustivité à tout prix. Les outils de gestion de projet collaboratifs, comme Raygister, offrent une première marche accessible vers la digitalisation, complémentaire ou alternative au BIM selon les contextes.

L'avenir verra probablement une convergence : des outils BIM plus simples, des plateformes de gestion intégrant des fonctionnalités 3D, et une documentation numérique progressive du parc existant. La rénovation, enjeu majeur de la transition écologique, ne pourra pas faire l'économie de cette transformation numérique.

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